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LMNP - Bouvard

La Loi de Finances rectificative pour 2009 a créé une nouvelle réduction d’impôt facultative applicable à l’activité de Location Meublée Non Professionnelle. Cette réduction d’impôt est calquée sur le modèle Scellier mais avec des particularités qui la rendent plus avantageuse.

Ainsi, un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourra bénéficier, s'il le souhaite, d'une réduction d'impôt correspondant à 25% du prix de revient de certains logements, strictement désignés, et acquis depuis le 1er janvier 2009.

Conditions d’application

• Personnes concernées : personnes physiques exclusivement
• Opérations concernées: acquisition de logements neufs ou en VEFA, logements de + de 15 ans réhabilités ou rénovés, Ehpad, résidence séniors

Modalités d’application

• La réduction d’impôt est de 25 %, calculée sur le prix de revient Hors Taxes et hors meubles du bien (20 % à compter de 2011 et sur 2012), retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
• La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 8 333 € par an.
• Si le montant de l’investissement est supérieur à 300 000 €, la part supérieure peut être amortie.
• La réduction d’impôt est répartie sur 9 années. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclusivement.
• Remboursement de la TVA liée à l’acquisition (19,6 %).
• La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement ou de celle de l’acquisition si elle est postérieure à l’achèvement.
• Le contribuable doit s’engager à donner son bien en location meublée pendant au moins 9 ans.
• La location doit intervenir dans le mois suivant la date d’achèvement ou d’acquisition.

Particularités par rapport à la loi Scellier

• Le bien donné en location doit être un bien meublé (toutefois, le coût du mobilier peut être amorti sur 7 ans).
• L’obtention de la réduction n’est pas soumise à un quelconque zonage, ni au respect de critères de performances énergétiques spécifiques.
• Pas de plafond maximum de loyers.
• Plusieurs logements peuvent être acquis dans la limite de 300 000 €.
• Pas de carence de loyers.
• Cumul possible.

C’est le second cas qui nous intéresse ici : Le Loueur en Meublé

Non professionnel	Professionnel
Il faut : - donner en location un ou plusieurs biens meublés - en tirer des revenus inférieurs à 23 000 € ou moins de 50 % de ses revenus	Il faut : - donner en location un ou plusieurs biens meublés - en tirer des revenus supérieurs à 23 000 € ou plus de 50% de ses revenus - être inscrit au registre du commerce et des sociétés - opter pour le régime du réel
Pour bénéficier : - de la déduction des 100% de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.)et les charges de propriété. - d’une imputation du déficit sur d’autres revenus non professionnels (BIC)	Pour bénéficier : - d’une imputation du déficit fiscal sur le revenu imposable, sans limitation - de la déduction de 100% des intérêts d'emprunt, des frais liés à l’opération, et toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.) - de l’amortissement du bien, en comptabilité
Ce qui permet : - de se créer un complément de retraite - de se constituer un patrimoine L’intérêt principal consiste – pendant un grand nombre d’années – à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location.	Ce qui permet : - de se constituer un patrimoine - de réduire ses impôts - une exonération de la plus value sur la revente - une exonération de l’ISF sur les biens, car outils professionnels

Les revenus des locations meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)